又是泰禾！27日，石景山區(qū)銀河商務區(qū)K地塊招標，最終被泰禾與北京華瀾恒泰聯(lián)合體以14.3億摘得。據(jù)悉，泰禾將在此建造北京首個泰禾廣場。

截止目前，今年泰禾已在土地市場“置金”近100億，而去年全年其地產(chǎn)銷額剛超過100億。與此同時，泰禾集團實際對外擔保總額已高達109.4億元，占其最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的486.8%。

大肆攻城略地

資料顯示，該出讓地塊位于石景山區(qū)魯谷路，性質(zhì)為C2商業(yè)金融地塊。土地面積2.13萬平方米，建筑控制規(guī)模為10.54萬平方米，出讓底價為10.14億元。以此計算，該地塊成交樓面價為13573元/平方米，溢價率為42.3%。

而僅兩個半月前，同區(qū)域的魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能（北京）國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競得，樓面價為2.13萬元/平方米，溢價率高達174%。

“樓面價和溢價率都明顯低于前次同區(qū)域地塊，項目將來賣到3、4萬沒問題，地理位置稍遜一籌的融科創(chuàng)意中心都賣3萬了。”有業(yè)內(nèi)人士如此表示。

截止目前，泰禾已在北京市場拿下4宗地，總金額達63.35億元。泰禾集團總裁助理沈力男在其微博上感嘆：“北京城東邊、西邊、東南邊、北邊，泰禾項目四方落地。”除此，泰禾還在福建、上海斬獲了多幅地塊，累計拿地金額近100億。

不過泰禾今年的拿地額度為110億，據(jù)此推測還將在土地市場有所行動。泰禾董事長黃其森公開表示:“我看北京哪一個區(qū)域都可以拿地，北京什么項目都可以做。”目前泰禾參與了北京“準地王”夏家胡同地塊的競標。

在今年首季報中，泰禾披露了未來的發(fā)展戰(zhàn)略：在增加土地儲備的同時，對房地產(chǎn)的布局逐漸從福建、北京兩點向全國鋪開。同時還將持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，并將在未來3-5年內(nèi)開發(fā)10個到20個地標級、超大型城市綜合體。

對此，業(yè)界質(zhì)疑聲不小，畢竟泰禾的地產(chǎn)銷額在去年才過百億大關。

或是無奈之舉

泰禾如何獲得巨額資金以支撐其土地擴張？顯然，以股權質(zhì)押向信托公司進行融資，成為其重要融資渠道。22日，泰禾集團又發(fā)布對外擔保公告稱，將為旗下福州、上海兩地的三個項目提供融資擔保31億元，擔保期限兩年。

幾乎其每拿一塊地，泰禾集團都為其提供擔保。據(jù)統(tǒng)計，泰禾集團截止目前實際對外擔保總額已高達109.4億元，占其最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的486.8%。

克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，信托公司必然會讓開發(fā)商提供相應的擔保才幫其成立信托，以中維泰禾為例，除了集團連帶擔保，還需要附帶新拿的土地，才能夠保證信托是安全的。

這使得泰禾風險大增，如同“在鋼絲上跳舞”。若回款不暢進而資金鏈崩裂，“財富神話”便轟然倒塌。蘭德咨詢總裁宋延慶指出，商業(yè)綜合體的出租和運營將考驗泰禾，而潛在風險或許將在3年后的集中還款期出現(xiàn)。

商務部Themis上市公司財務安全評級則將泰禾集團評為高風險級，認為其短期內(nèi)存在巨大的財務風險，出現(xiàn)風險的可能性非常高，不應長期投資。

事實上，泰禾“瘋狂擴張”的背后，折射的正是中小型房企發(fā)展之困惑：只有規(guī)模做大了，才能證明自己的實力進而獲得更多機會，他們不得不“放手一搏”。日前中小房企上演的“土地盛宴”，也很好地闡釋了這一點。

而激進擴張所面臨的挑戰(zhàn)不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)因資金鏈崩裂而陷入困境的實不在少數(shù)。何況當下樓市前景并不明朗，“臺風中的豬”越來越難以出現(xiàn)，暴漲更是絕無可能。

“泰禾的急速擴張，使得自身資金面臨較大的風險，資產(chǎn)負債率和資金杠桿過大，若市場預期變化、開發(fā)節(jié)奏出現(xiàn)問題，將可能會是下一個順馳。”北京一家投資顧問公司副總提醒。（房企新觀察 朱玲）