昨日，記者援引住建部一位相關(guān)司局的人士透露稱，自年初以來(lái)，部里的定調(diào)就是“除北上廣深之外，其它城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。但不會(huì)明確發(fā)文。近期北上廣深也有市場(chǎng)劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺觥薄?/p>

報(bào)道一出，便迅速引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

事實(shí)上，今年以來(lái)，樓市的現(xiàn)狀一直難言樂(lè)觀，在不少城市房?jī)r(jià)暴跌的背景下，各地政府更是頻頻出手救市。雖然上述消息尚未得到官方證實(shí)，但依舊引人遐想。而如果消息屬實(shí)，此舉真的能夠挽救目前樓市的頹勢(shì)嗎?

消息稱除北上廣深其他城市限購(gòu)可自行調(diào)節(jié)

據(jù)報(bào)道，今年4月前后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資建設(shè)數(shù)據(jù)和銷售情況都在降溫。南寧、鄭州、銅陵、無(wú)錫等地紛紛出臺(tái)放松購(gòu)房資格限制、支持公積金貸款、增加財(cái)政補(bǔ)貼等政策，鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房。

日前，許多媒體報(bào)道稱，“住建部正在研究除北京、上海、廣州、深圳4城市外，其它城市的樓市限購(gòu)政策可自行調(diào)節(jié)，但不會(huì)明確發(fā)文。”

對(duì)此，報(bào)道也援引住建部法規(guī)司副司長(zhǎng)徐宗威介紹表示，過(guò)去幾年，中央發(fā)了很多樓市調(diào)控的政策，地方政府對(duì)于中央的總體要求和理解也很一致。“目前，雖然很多城市房地產(chǎn)銷售額、銷售面積明顯下滑，但國(guó)務(wù)院并沒(méi)有準(zhǔn)備新的調(diào)控政策。”徐宗威說(shuō)，由于各地樓市情況和市場(chǎng)需求不同，如果再制定統(tǒng)一調(diào)控政策，反而不利于樓市發(fā)展。

另?yè)?jù)有關(guān)人士透露，以往，樓市限購(gòu)政策由住建部起草，最終往往是由國(guó)務(wù)院辦公廳名義下發(fā)，但截至目前為止，國(guó)務(wù)院辦公廳也并沒(méi)有收到相關(guān)文件草案。

此外，上海證券報(bào)也對(duì)此援引接近住建部的權(quán)威人士確認(rèn)稱，上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度。“在決策層看來(lái)，一線城市目前還很難在近期松綁限購(gòu)，因?yàn)橹?房?jī)r(jià))上漲過(guò)快，且目前還沒(méi)有見(jiàn)到明顯的房?jī)r(jià)下降或市場(chǎng)調(diào)整。”該人士稱。

“我咨詢了很多房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在企業(yè)層面還沒(méi)有得到這個(gè)消息。但我們感覺(jué)這個(gè)政策執(zhí)行的可能性很大，無(wú)論它以怎樣的形式表現(xiàn)出來(lái)。”中原地產(chǎn)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰表示。

限購(gòu)四年：頗受爭(zhēng)議

事實(shí)上，上海證券報(bào)還報(bào)道稱，限購(gòu)，這個(gè)具有較強(qiáng)行政色彩的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，曾被視為抑制房?jī)r(jià)上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭(zhēng)議。

為應(yīng)對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，兌現(xiàn)“一定要把房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)控制住”的承諾，2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱為“限購(gòu)令”。粗略統(tǒng)計(jì)，目前有40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購(gòu)政策。后續(xù)市場(chǎng)情況表明，限購(gòu)確實(shí)在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

縱觀四年限購(gòu)歷程可以發(fā)現(xiàn)，其影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時(shí)，綠城中國(guó)等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開(kāi)發(fā)商，成交量驟減。綠城無(wú)奈走上賣項(xiàng)目、賣股份的求生之路。當(dāng)企業(yè)和地方通過(guò)各種渠道呼吁解除行政性調(diào)控時(shí)，住建部有關(guān)人士曾私下無(wú)奈地表示，“目前除了行政性強(qiáng)行限購(gòu)，誰(shuí)還有更好的調(diào)控房?jī)r(jià)的辦法，我們虛心求教。”

報(bào)道還表示，一些對(duì)土地出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購(gòu)，比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長(zhǎng)沙等，而多數(shù)變相或直接的松綁，都以地方政府否認(rèn)、收回，或上級(jí)政府叫停等方式草草收?qǐng)觥＿@也折射出中央層面對(duì)執(zhí)行限購(gòu)政策的決心。

不過(guò)，限購(gòu)的威力在2013年已經(jīng)開(kāi)始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強(qiáng)勢(shì)反彈，并帶來(lái)房?jī)r(jià)再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧，除了個(gè)稅按差額20%征收等政策帶來(lái)恐慌式購(gòu)房外，市場(chǎng)面貨幣供應(yīng)量的整體充足，是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購(gòu)“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。

2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，對(duì)市場(chǎng)潑了盆冷水。再加上受八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等因素影響，高端消費(fèi)大為萎縮，樓市也受到波及，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底開(kāi)始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

未來(lái)調(diào)控怎么走?

而在如此的背景下，樓市調(diào)控的未來(lái)走向，自然成為了市場(chǎng)的關(guān)注焦點(diǎn)。

蘭州晚報(bào)報(bào)道表示，“現(xiàn)在是改革調(diào)控手段的最佳時(shí)間窗口，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。本屆政府對(duì)待樓市調(diào)控的態(tài)度，2014年3月公布的《政府工作報(bào)告》已有體現(xiàn)，就是“分類調(diào)控”。

住建部副部長(zhǎng)仇保興之后的一次內(nèi)部發(fā)言做了進(jìn)一步闡釋：“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就像治大國(guó)，必須像烹小鮮一樣對(duì)待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對(duì)整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替。”

這無(wú)疑是將限購(gòu)放松與否的權(quán)力交給了地方政府，剩下的問(wèn)題只是什么時(shí)候退出，以什么樣的方式和幅度退出。

另外，據(jù)上海證券報(bào)也援引一家大型房企高管分析表示，“目前中國(guó)樓市不是淡，而是冷。繼續(xù)下去，恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。中介公司已經(jīng)開(kāi)始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間。這種情況十分罕見(jiàn)。”

也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫，為重新考量限購(gòu)等政策提供了條件。

今年的政府工作報(bào)告中重申，中國(guó)將遏制房地產(chǎn)投機(jī)。即，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥明確指出，今年將實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”即為分類指導(dǎo)，就是對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，采取必要手段，消化庫(kù)存。

市場(chǎng)將上述動(dòng)向解讀為：中央對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)已“心中有數(shù)”，限購(gòu)政策或存在松動(dòng)的空間。

同時(shí)，根據(jù)上海證券報(bào)在多個(gè)二、三線城市的調(diào)研，在地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購(gòu)的意愿較為強(qiáng)烈。一些城市也已陸續(xù)出臺(tái)松綁政策。與過(guò)去兩年不同的是，這些放松限購(gòu)的政策基本得到認(rèn)可。

對(duì)此，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興表示，這個(gè)方向沒(méi)錯(cuò)。他分析，今后中央不會(huì)再出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是重在建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。政策思路主要為：其一，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行因城因地分類調(diào)控，以地方政策為主;其二，實(shí)行“雙向調(diào)控”政策，即一、二線熱點(diǎn)城市，繼續(xù)抑制投資性需求，調(diào)控方向難以改變，調(diào)控力度也難以放松，同時(shí)，增加中小戶型住房的供應(yīng)，對(duì)于合理的自住需求有相應(yīng)政策支持;其三，對(duì)三、四線城市重點(diǎn)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

“今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化，一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況，為此必須實(shí)施分類調(diào)控。”趙路興說(shuō)。

限購(gòu)松綁就能拯救樓市嗎?

那么，限購(gòu)的松綁究竟能不能拯救樓市呢?

北京青年報(bào)對(duì)此報(bào)道表示，現(xiàn)在的問(wèn)題是，即便非一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)，這一針雞血就能夠讓樓市重新煥發(fā)活力?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，限購(gòu)從2011年執(zhí)行以來(lái)，其實(shí)效果已經(jīng)遞減，對(duì)于很多城市，限購(gòu)年限都是一年，其實(shí)購(gòu)房人想符合條件非常容易。限購(gòu)在影響市場(chǎng)的因素中，比例已經(jīng)不足一成。

“限購(gòu)政策是結(jié)合戶籍起到效果的，實(shí)際全國(guó)除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都是與購(gòu)房能力匹配，這種情況下，特別是三、四線城市，甚至二線城市，限購(gòu)的執(zhí)行對(duì)市場(chǎng)的影響本來(lái)就不大。”張大偉說(shuō)。

另外，不少行業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，如果真像傳聞，除北上廣深，各地限購(gòu)自行調(diào)整，這也是象征意義更大。言下之意，只要銀行不放錢，樓市還是堪憂，降價(jià)也是預(yù)期之中的事情。現(xiàn)在樓市缺的是錢，而只有銀行有源源不斷的“活水”，這才是救市的關(guān)鍵。

中國(guó)新聞網(wǎng)5月7日也援引北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)介紹稱，“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過(guò)度解讀了，這種政策性刺激心理作用更強(qiáng)，但市場(chǎng)作用并不會(huì)很明顯，在很多二三線城市，限購(gòu)政策在前幾年便已經(jīng)事實(shí)上放松甚至取消了。”

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，要想真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效激活，單靠限購(gòu)松綁并無(wú)多大作用，市場(chǎng)各主體均需理性面對(duì)——政府在收稅、信貸等多方進(jìn)行調(diào)整，開(kāi)發(fā)商作出適度讓利，購(gòu)房者恢復(fù)購(gòu)買信心、減少自身觀望情緒。否則，不但不能實(shí)現(xiàn) 各方共贏，相反這場(chǎng)樓市博弈戰(zhàn)線將可能被進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

對(duì)此，蘭州晚報(bào)也報(bào)道表示，高策地產(chǎn)董事長(zhǎng)陶紅兵也認(rèn)為放松限購(gòu)對(duì)預(yù)期的影響要大于實(shí)質(zhì)影響，因?yàn)樵趹艏⒉粐?yán)苛的二三線城市，限購(gòu)目前的實(shí)際意義已不大。

過(guò)去6年間，樓市漲跌事實(shí)上越來(lái)越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房?jī)r(jià)一路走低，信貸寬松年份房?jī)r(jià)則高漲。

那么，信貸會(huì)再次大放水嗎?巴克萊銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家常健認(rèn)為不會(huì)，處在高收益貨幣市場(chǎng)基金的競(jìng)爭(zhēng)中，銀行在2013年下半年的融資成本已經(jīng)上升。退出限購(gòu)后，聶梅生提出，可以通過(guò)限制第三套房的貸款、提高房產(chǎn)稅來(lái)遏制投資沖動(dòng)。“既然市場(chǎng)已經(jīng)自行做出了調(diào)整，為什么不能讓過(guò)去房?jī)r(jià)上漲時(shí)制定的政策退出歷史舞臺(tái)，不再通過(guò)行政手段調(diào)控樓市，使用更市場(chǎng)化的信貸和稅收政策?”