加拿大房?jī)r(jià)再次創(chuàng)下新高，令那些對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)持負(fù)面看法的，包括加國(guó)頂尖經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的悲觀者們瞠目。面對(duì)此種狀況，加拿大人開(kāi)始厭倦有關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警告，這一系列“唱衰聲”是不是真的成了一個(gè)“狼來(lái)了”的故事。

不過(guò)，隨著加拿大央行再度警告稱加拿大房地產(chǎn)仍然存在大幅修正的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)界人士對(duì)于加拿大房地產(chǎn)的擔(dān)憂仍在不斷加劇

新移民政策的實(shí)行，海外移民投資者的減少，以及高房?jī)r(jià)背后隱藏的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，讓經(jīng)濟(jì)學(xué)家們一直不看好加拿大房地產(chǎn)。然而，近日，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的房屋和公寓價(jià)格再次創(chuàng)下新高，讓業(yè)界直呼看不懂，甚至是最令人擔(dān)憂的領(lǐng)域之一——多倫多公寓房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)與許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的負(fù)面預(yù)期背道而馳。今年迄今為止，多倫多地區(qū)的新建公寓銷售量已經(jīng)超過(guò)8305套，較去年同期增加33%，比10年平均水平高出15%。

那么，究竟是什么因素在支撐加拿大房?jī)r(jià)不斷走高？當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中是否存在嚴(yán)重的泡沫？

房?jī)r(jià)居高不下

美國(guó)一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)曾對(duì)外表示，如今，最貴的房?jī)r(jià)不是在美國(guó)，不是在英國(guó)，而是在“美國(guó)的閣樓”加拿大。

據(jù)加拿大房屋和按揭公司（CREA）公布的數(shù)據(jù)，今年5月份，加拿大樓市異常活躍，銷量和房?jī)r(jià)齊齊上漲，其中房屋銷量環(huán)比上升5.9%，是過(guò)去4年里最大的環(huán)比升幅。

這種強(qiáng)勁的增長(zhǎng)主要依托于多倫多和溫哥華。加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)表示，多倫多和溫哥華的市場(chǎng)尤為火熱，如果不算這兩個(gè)城市，加拿大其他地區(qū)5月的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)為5.35%，平均房?jī)r(jià)為336373加元（約合人民幣195萬(wàn)元）。

“準(zhǔn)確地說(shuō)，加拿大房?jī)r(jià)最高的城市是溫哥華。”加拿大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Jack Li告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者。

日前一份國(guó)際城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)報(bào)告佐證了Jack的說(shuō)法，報(bào)告指出，加拿大西部城市溫哥華房?jī)r(jià)僅次于中國(guó)香港，排名世界第二。而加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)今年3月公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，溫哥華房?jī)r(jià)在北美20個(gè)大城市中名列第一。

然而，溫哥華既非政治首都又非金融中心，為何房?jī)r(jià)居高不下，甚至持續(xù)走高？多位接受采訪的地產(chǎn)專家認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，溫哥華供需關(guān)系不平衡是主要原因。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，溫哥華每年新增移民人數(shù)約為3萬(wàn)，這些人的住房需求自然會(huì)抬高房?jī)r(jià)。業(yè)內(nèi)人士指出，只要溫哥華每年繼續(xù)接受3萬(wàn)到3.5萬(wàn)移民，就足以支撐這里的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。

一位溫哥華地產(chǎn)公司的工作人員告訴記者，如今全市最低價(jià)的獨(dú)立屋（面積在75平方米左右）也要在60萬(wàn)加元（約人民幣348萬(wàn)元）左右。數(shù)據(jù)顯示，溫哥華房產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到80萬(wàn)加元（約人民幣464萬(wàn)元）。

據(jù)蘇富比國(guó)際地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，自2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，溫哥華房地產(chǎn)價(jià)格和其他北美城市相比一直保持高位。溫哥華是加拿大最多元化和最都市化的城市，又位于最西端，是通往亞洲的重要門戶，受到移民和房地產(chǎn)投資者追捧，強(qiáng)勁的需求推動(dòng)溫哥華房?jī)r(jià)走勢(shì)上漲。

隱現(xiàn)“泡沫化”

在分析人士看來(lái)，溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾的背后，實(shí)際上也隱含著外國(guó)投資者炒房的因素。

美國(guó)雜志《樓市快報(bào)》最近發(fā)表文章，探討外國(guó)投資者對(duì)溫哥華樓市的利弊。文章指出，對(duì)已買房的業(yè)主和市府而言，這意味著自有房屋的升值以及增加稅收，但對(duì)沒(méi)有房屋的人而言，房?jī)r(jià)變得越來(lái)越不可負(fù)擔(dān)。

事實(shí)上，高房?jī)r(jià)的弊端不只體現(xiàn)在溫哥華，伴隨著加拿大房?jī)r(jià)的不斷攀升，很多問(wèn)題逐步浮現(xiàn)出來(lái)。不少房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，他們看到越來(lái)越多的父母幫助自己的孩子購(gòu)房，特別是在房?jī)r(jià)高企的地方。

“這種情況在多倫多很常見(jiàn)，那里的房?jī)r(jià)正在挑戰(zhàn)購(gòu)房者負(fù)擔(dān)能力的極限?！奔易《鄠惗嗟睦畎嬖V記者，她周圍很多朋友都靠著父母的資助買房，高房?jī)r(jià)給加拿大人造成了極為沉重的生活負(fù)擔(dān)。這樣的“啃老”現(xiàn)象如今越來(lái)越普遍。

可以說(shuō)，居高不下的加拿大房?jī)r(jià)已經(jīng)摧毀了許多當(dāng)?shù)厝说馁I房夢(mèng)，許多人要么被迫大舉借貸，要么被迫搬到郊區(qū)做通勤族。

加拿大皇家銀行近期發(fā)布的房屋擔(dān)負(fù)力指數(shù)報(bào)告顯示，目前多倫多居民家庭稅前收入的56%都被房屋成本吃掉，溫哥華這一比例更是達(dá)到82%的驚人程度，安省這一指數(shù)也已經(jīng)達(dá)到51%，是24年來(lái)的新高水準(zhǔn)。而根據(jù)加拿大按揭與房屋公司（CMHC）房屋擔(dān)負(fù)力定義，這一比例最多只能占家庭收入的30%。

更有觀點(diǎn)認(rèn)為，加拿大高房?jī)r(jià)背后已經(jīng)存在嚴(yán)重的泡沫化。

“多倫多和溫哥華目前房屋均價(jià)已超100萬(wàn)美元，這是幾年前無(wú)法想到的價(jià)格?！崩畎嬖V記者。這樣的高價(jià)讓自認(rèn)為“沒(méi)有泡沫”的加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)有些心虛。

因此，加拿大豐業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)師霍爾特（Derek Holt）最近指出，人們不能對(duì)加拿大房地產(chǎn)太早放松警惕?；魻柼卦谝环菅芯繄?bào)告中稱，他仍然堅(jiān)信在加拿大房地產(chǎn)屢創(chuàng)新高之際，人們不應(yīng)該對(duì)加拿大房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放松警惕，而是應(yīng)該提高警惕。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，目前，加拿大家庭負(fù)債與收入比維持在相對(duì)高的水平，未來(lái)隨著買房支出的增加，這一水平還將維持。

“最近，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量上升明顯，且個(gè)別地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)8%左右，市場(chǎng)仍然需求旺盛，泡沫化并不明顯，所以暫時(shí)還不至于出現(xiàn)樓市崩盤的現(xiàn)象。但是，不可否認(rèn)的是，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致家庭負(fù)債率上升，人員壓力增加，其他消費(fèi)減少，不利于其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。”韓長(zhǎng)吉認(rèn)為。

加拿大金融業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)——金融監(jiān)管局（OSFI）副局長(zhǎng)Mark Zelmer也于近日對(duì)外表示，加家庭負(fù)債與收入比在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還將維持在較高水平，且比10年前抵抗外部沖擊的能力也有所下降，家庭負(fù)債水平過(guò)高可能成為影響加經(jīng)濟(jì)安全的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

控移民調(diào)房?jī)r(jià)

面對(duì)各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，加拿大政府也在采取一些手段來(lái)控制當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，前段時(shí)間移民政策改革的主要目的之一便是控制移民，遏制房?jī)r(jià)。

據(jù)悉，加拿大聯(lián)邦政府最新通過(guò)的《加強(qiáng)加拿大公民法》C-24法案和換領(lǐng)楓葉卡的新規(guī)定已經(jīng)執(zhí)行了半月有余。新規(guī)定對(duì)于不常在加拿大居住的人士保留楓葉卡，申請(qǐng)國(guó)籍，或保留國(guó)籍都有更嚴(yán)格的規(guī)定。受影響最大的莫過(guò)于不常在加拿大居住的移民和公民。

早在2012年10月，高盛就發(fā)布報(bào)告指出，加拿大部分地區(qū)出現(xiàn)建房過(guò)度的跡象，超低利率正在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)大跌。

據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，加拿大房?jī)r(jià)目前水平超過(guò)歷史平均價(jià)格的80%，房?jī)r(jià)和該國(guó)民眾的居民收入比也超過(guò)歷史平均水平，各項(xiàng)指標(biāo)都顯示，在歐美主要國(guó)家中，加拿大樓市泡沫顯著。

所以，在當(dāng)?shù)卣难劾?，造成這樣境況的“罪魁禍?zhǔn)住眲t是大批熱愛(ài)買房的富商移民們。

據(jù)媒體報(bào)道，很多富豪移民到加拿大以后，并不積極在當(dāng)?shù)匕l(fā)展實(shí)業(yè)，進(jìn)行各種實(shí)體投資，而是熱衷于買房置地，幾乎每一個(gè)被海外富豪盯上的宜居城市的房?jī)r(jià)，都被炒到了天上。

其中，中國(guó)富豪移民首當(dāng)其沖。“很多中國(guó)富豪拿到加拿大身份后，轉(zhuǎn)身就回到中國(guó)繼續(xù)賺中國(guó)人的錢，根本不考慮加拿大人希望他們幫助加拿大人就業(yè)的迫切感受?！币晃划?dāng)?shù)厝耸糠Q。

“政府方面希望那些富商來(lái)這里創(chuàng)造就業(yè)，不過(guò)，事與愿違?！倍鄠惗嗟姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Matthew對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者坦言，他們非但沒(méi)有給加拿大帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益，反而炒高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

“很多多倫多人，對(duì)于這些‘移民’非常不滿?！盡atthew表示，選民的這種聲音反饋到加拿大各級(jí)議員，這些議員不敢怠慢，就向加拿大有關(guān)部門施壓，從加拿大移民管理部門的新政來(lái)看，這些選民的抗議是非常有效和管用的。

政策影響有限

不過(guò)，移民計(jì)劃的“取消”和新公民政策的執(zhí)行，對(duì)于加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前看來(lái)似乎沒(méi)有達(dá)到立竿見(jiàn)影的效果。

“政策的調(diào)整反而讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)更加動(dòng)蕩不安?！睖馗缛A地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人查理斯認(rèn)為，投資移民為當(dāng)?shù)貛?lái)了一定的財(cái)富，這筆財(cái)富離開(kāi)后，將給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)帶來(lái)波動(dòng)。

不可否認(rèn)，移民政策的改革讓很多移民失去了來(lái)加拿大的機(jī)會(huì)，讓當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求有所緩解。但是這種方式顯然不能從根本上解決當(dāng)?shù)氐母叻績(jī)r(jià)問(wèn)題，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的波動(dòng)之后，加拿大房?jī)r(jià)依舊保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

對(duì)此，韓長(zhǎng)吉分析，雖然移民購(gòu)房對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏兄?，但畢竟外?lái)移民居住或者投資依然占據(jù)較小的比重，其國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲與加拿大寬松的貨幣政策、較低的利息也有關(guān)系，不會(huì)僅因移民減少而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

加拿大卑詩(shī)大學(xué)尚德商學(xué)院助教達(dá)維多夫?qū)Υ擞^點(diǎn)表示贊同，他認(rèn)為，當(dāng)?shù)貥鞘猩齽?shì)主要由低息和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)，考慮到過(guò)去幾年樓價(jià)有升無(wú)跌，很難相信會(huì)僅因取消投資移民而推倒溫哥華豪宅市場(chǎng)。

韓長(zhǎng)吉進(jìn)一步指出，加拿大移民政策的改變并不意味著徹底關(guān)閉外來(lái)居民的大門，而是提高門檻，坐地漲價(jià)。

在查理斯看來(lái)，有錢的移民者是不會(huì)被那些提高的門檻“嚇住”?！八裕泼駵p少只是暫時(shí)的，當(dāng)初的那筆財(cái)富離開(kāi)后，新的移民們帶著更多的財(cái)富投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣，怎么可能控制住房?jī)r(jià)？”

加拿大地產(chǎn)業(yè)界也證實(shí)，移民政策改革傳出后，確實(shí)造成某些區(qū)段的豪宅交易急凍，但經(jīng)過(guò)數(shù)月沉淀，目前已恢復(fù)正常，沖擊較原先預(yù)期小得多。

一家地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人毫不諱言，“他接觸到的中國(guó)富豪中有很大一部分都想移民加拿大，一開(kāi)始當(dāng)然會(huì)擔(dān)心移民政策改變所帶來(lái)的影響，但是新政實(shí)施后，一切都已恢復(fù)正常，當(dāng)初打算移民加拿大的富豪們依舊在按計(jì)劃進(jìn)行?！?/p>

另外，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，中國(guó)移民對(duì)加拿大房?jī)r(jià)的影響力有被夸大之嫌。有房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)以溫哥華為例，這個(gè)城市人口大約有60萬(wàn)，而過(guò)去幾年每年新增的移民僅約7000人，其中3/4為亞裔，就算亞裔移民有半數(shù)來(lái)自中國(guó)，每年總數(shù)也不到2500人，他們的住房需求占溫哥華的整體樓市交易比率相當(dāng)有限。

崩盤可能性小

種種情況說(shuō)明，加拿大的房?jī)r(jià)目前不會(huì)出現(xiàn)下跌的情形。但是，過(guò)去數(shù)年，有關(guān)加拿大房地產(chǎn)可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)崩潰的警告不絕于耳。

加拿大聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管辦公室（OSFI）第一副總監(jiān)澤默近日表示，目前，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)承受重大沖擊的能力比10年前低，因此樓市面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)比過(guò)去高。澤默說(shuō)，要接受美國(guó)2007至2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰引發(fā)金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的教訓(xùn)，因此一定要警惕不斷上升的房?jī)r(jià)和國(guó)民負(fù)債。

澤默擔(dān)心，如果萬(wàn)一有風(fēng)吹草動(dòng)，過(guò)高的房?jī)r(jià)加上負(fù)債累累的消費(fèi)者，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰。

甚至有經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)已岌岌可危，很有可能大幅度下跌。有的悲觀者甚至預(yù)言將下跌25%。

加拿大第二大銀行道明銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在今年3月曾預(yù)測(cè)，由于新建公寓供過(guò)于求導(dǎo)致市場(chǎng)積壓，今年多倫多地區(qū)的公寓平均價(jià)格將下降約4%，明年將繼續(xù)下跌4%。

在種種“唱衰聲”中，加拿大的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然繼續(xù)創(chuàng)下新高。對(duì)此，加拿大帝國(guó)商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)師泰爾指出，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況好于預(yù)期，如果這種勢(shì)頭能夠繼續(xù)保持，加拿大人在短期內(nèi)不會(huì)看到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格下跌的情況。

加拿大央行指出，鑒于全球和加拿大的經(jīng)濟(jì)預(yù)期增強(qiáng)，加拿大房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率較低。目前，加拿大央行和大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，加拿大房地產(chǎn)最有可能出現(xiàn)的情況是所謂的“軟著陸”，也就是加拿大房地產(chǎn)價(jià)格逐漸下跌但不會(huì)出現(xiàn)崩潰。

加拿大央行還指出，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲速度有所放緩。但是其同時(shí)表示，如果房?jī)r(jià)真的出現(xiàn)大幅修正，將會(huì)造成嚴(yán)重的影響。

在Jack看來(lái)，對(duì)加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的唱衰聲不會(huì)讓他們過(guò)于擔(dān)憂，“房?jī)r(jià)的波動(dòng)根源于市場(chǎng)供需，就目前供需情況來(lái)看，加拿大的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)突然下跌的情況?！?/p>

而對(duì)于加拿大未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌，Jack稱，“我們無(wú)法通過(guò)現(xiàn)在的市場(chǎng)預(yù)測(cè)到未來(lái)幾年的變化，因?yàn)槭袌?chǎng)是變化多端的。不過(guò)，加拿大高房?jī)r(jià)突出的一系列問(wèn)題也告訴我們，要對(duì)這個(gè)市場(chǎng)保持警戒之心”。