萬科：控制風(fēng)險(xiǎn)是前提

海外版圖：新加坡、美國紐約曼哈頓、舊金山等

困難：各個(gè)州稅法都不同

作為國內(nèi)的房企龍頭，萬科在海外市場的布局算是“積極而謹(jǐn)慎”。

2013年，萬科首次進(jìn)軍海外市場。在這一年的前4個(gè)月中，萬科一口氣進(jìn)入了中國香港、美國、新加坡三個(gè)市場，總投資額約44億元。今年2月，萬科又落子紐約曼哈頓。

萬科目前所有的海外項(xiàng)目均選擇了與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作的路子。萬科方面昨日對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，其海外投資處在試水階段。

萬科在海外市場的布局主要有兩條不成文的規(guī)矩，一是優(yōu)先考慮在海外華人集中的地區(qū)開展業(yè)務(wù)，二是必須有當(dāng)?shù)氐暮献骰锇椋瑳]有合作伙伴的海外項(xiàng)目，萬科不做。

目前，萬科在海外主要有四個(gè)項(xiàng)目：香港荃灣項(xiàng)目、美國舊金山Lumina項(xiàng)目、新加坡林曦閣（The Glades）項(xiàng)目和紐約曼哈頓列克星敦大道610號項(xiàng)目。

選擇華人聚集區(qū)的原因很簡單，國內(nèi)開發(fā)商在海外市場的知名度較低，選擇華人市場就意味著銷售更有保障，而且越來越多的國內(nèi)投資者選擇到海外進(jìn)行房產(chǎn)投資。

不過，今年萬科剛在紐約曼哈頓拿下的列克星敦大道610號項(xiàng)目，目標(biāo)客戶便不再是海外華人和中國人，而是主要面向紐約及國際高端客戶，競爭曼哈頓房地產(chǎn)市場。

但與當(dāng)?shù)睾献骰锇楣餐_發(fā)這一點(diǎn)，是從未變化的：香港荃灣項(xiàng)目是與新世界發(fā)展有限公司合作；美國舊金山Lumina項(xiàng)目是和當(dāng)?shù)佚堫^房企鐵獅門房地產(chǎn)公司合作；新加坡林曦閣（The Glades）項(xiàng)目是與亞洲頂級開發(fā)商之一的吉寶置業(yè)合作；紐約曼哈頓列克星敦大道610號項(xiàng)目則是跟美國知名地產(chǎn)商RFR、Hines攜手開發(fā)。

萬科方面對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，這些項(xiàng)目都由合作方操盤，萬科參股，并跟進(jìn)項(xiàng)目日常運(yùn)營，協(xié)助安排中國境內(nèi)銷售工作。而在萬科已進(jìn)入的城市中都會有團(tuán)隊(duì)駐守，團(tuán)隊(duì)人數(shù)不等，比如在紐約有7個(gè)人。

例如美國舊金山Lumina項(xiàng)目，是萬科在2013年2月與鐵獅門房地產(chǎn)公司成立合資公司共同開發(fā)的。該項(xiàng)目為高層豪華住宅公寓，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)耗資約6.2億美元，其中，萬科投資1.75億美元，鐵獅門投資7500萬美元，剩余資金由債務(wù)融資獲得。這一合作中，萬科權(quán)益比例占到70%，鐵獅門占30%。鐵獅門負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售和運(yùn)營，萬科以管理合伙人及財(cái)務(wù)投資者的角色參與項(xiàng)目的全過程。

在紐約曼哈頓列克星敦大道610號這個(gè)項(xiàng)目中，萬科會更加深入地參與項(xiàng)目的管理和運(yùn)營。

2013年2月，在剛拿下美國舊金山Lumina項(xiàng)目時(shí)，王石曾感嘆道：“我搞房地產(chǎn)搞了二十年，在中國國內(nèi)從來沒有拿到過這么好的地塊，沒有過這么快的談判速度，也沒有這么快的投資，這么快就會看到什么時(shí)候開工、什么時(shí)候完工、能銷售多少、資金怎么安排。”

不過，美國市場也存在很多讓人“頭疼”的事情。

一位對美國房地產(chǎn)市場頗有研究的業(yè)內(nèi)人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，美國的房地產(chǎn)法律非常繁雜，每一個(gè)項(xiàng)目都需要很多法律文件，涉及產(chǎn)權(quán)、環(huán)評、規(guī)劃等，需要聘請當(dāng)?shù)氐穆蓭焻f(xié)助。而且由于美國的土地是私有的，每一塊土地都需要跟產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行談判，而土地的產(chǎn)權(quán)、容積率等都需要請律師進(jìn)行鑒定。

上述業(yè)內(nèi)人士還表示，美國的稅法也是全世界最為復(fù)雜的，各個(gè)州的稅法都不同，而聯(lián)邦政府對外國人的征稅也有差異，如何運(yùn)用合法杠桿降低稅負(fù)對于國內(nèi)房企來說就是一門很大的學(xué)問。

萬科表示：“萬科進(jìn)行海外投資，前提是確保能控制好風(fēng)險(xiǎn)。”