跟內(nèi)地一樣，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)也總最創(chuàng)意十足的市場(chǎng)。最近又出現(xiàn)一個(gè)新概念叫做“納米樓”，大家是否知道是什么意思呢？

這個(gè)新名稱跟高科技納米技術(shù)無(wú)關(guān)，而是專指某些小得不能再小的住宅戶型——在過(guò)去實(shí)用面積30平方米以下的單位曾被稱為“細(xì)單位”或是“細(xì)價(jià)樓”，然而隨著樓市連續(xù)6年上漲，即便小型單位也不再“細(xì)價(jià)”，動(dòng)輒要四五百萬(wàn)元港幣以上。更小的戶型曾被諷“劏房戶”(意指面積小得像一套完整住宅切割成幾套)，但到了今日，最受追捧的小戶型甚至比“劏房戶”還要小，于是被人用“納米樓”形容，以極言其細(xì)小。

例如在港島東的北角地區(qū)，近來(lái)一個(gè)實(shí)用面積僅128平方英尺(約11.9平方米)的“開(kāi)放式”(即廳房無(wú)間隔)租盤(pán)，月租卻高達(dá)9800港元，平均每平方英尺租金高達(dá)76.6港元，甚至高于不少傳統(tǒng)豪宅區(qū)。類似的十余平方米超小單位，售價(jià)紛紛達(dá)到近300萬(wàn)港元，每平方米售價(jià)可高達(dá)20萬(wàn)元港幣以上。

市場(chǎng)的極速轉(zhuǎn)向令不少人愕然，僅僅在4、5年前，小型住宅還門(mén)庭冷落，輿論一窩蜂地譴責(zé)開(kāi)發(fā)商只愛(ài)建豪宅賣高價(jià)，忽略普通家庭住房需求。然而，政府差餉物業(yè)估價(jià)署去年數(shù)據(jù)顯示，全年實(shí)用面積在430平方英尺(約40平方米)以下的迷你型住宅，全年樓價(jià)升幅最高，達(dá)到15%。與此相比，實(shí)用面積在1722平方英尺(約160平方米)以上的大型住宅，全年樓價(jià)則升幅只有3%。

去年7月，筆者曾寫(xiě)過(guò)一篇專欄《李嘉誠(chéng)如何“賺盡香港最后一分錢(qián)”》說(shuō)的是李嘉誠(chéng)別出心裁地在新開(kāi)售的樓盤(pán)中設(shè)計(jì)了一個(gè)實(shí)用面積僅約16平方米的迷你戶，被媒體冷嘲熱諷“小過(guò)牢房”，不過(guò)筆者認(rèn)為這雖然看似荒誕，卻顯示了市場(chǎng)的需求。時(shí)隔半年看來(lái)，李首富在樓市走向上的確有先見(jiàn)之明，地產(chǎn)業(yè)界今日已經(jīng)開(kāi)始群起追隨這一潮流。

日前占據(jù)了不少報(bào)紙財(cái)經(jīng)版頭條的，是香港地產(chǎn)界大佬新鴻基地產(chǎn)(115.9,-1.95,-1.66%,實(shí)時(shí)行情)同時(shí)向城市規(guī)劃委員會(huì)申請(qǐng)5個(gè)項(xiàng)目修改規(guī)劃，要將原本設(shè)計(jì)的大、中戶型改建成更多的小戶型住宅。這幾份規(guī)劃的修改幅度堪稱“瘋狂”，在同樣地皮面積上的擬建住宅竟然從1500多套暴增到超過(guò)11000套。

這樣猶如“變魔術(shù)”的修改規(guī)劃，要訣就是劃出大量超小單位，在某些項(xiàng)目中實(shí)用面積低于20平方米的“納米樓”供應(yīng)量超過(guò)一成，整體中小戶型占比超過(guò)90%。新鴻基對(duì)此表示，改為興建更多中小型單位是考慮市場(chǎng)和用家需要，也配合政府“加大房屋供應(yīng)量”的方向。

由于申請(qǐng)修改規(guī)劃的部分地皮位于香港較為偏遠(yuǎn)的新界元朗別墅區(qū)，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)很可能不獲批。一名過(guò)去曾任立法會(huì)議員，現(xiàn)為關(guān)注地產(chǎn)業(yè)的民間智庫(kù)成員的人士表示，當(dāng)?shù)卦臼敲芏群艿偷膭e墅區(qū)，現(xiàn)在大面積修改規(guī)劃的后果是令區(qū)內(nèi)人口密度大增，各方面配套尤其是交通是否能承受會(huì)是大問(wèn)題，因此政府城市規(guī)劃委員會(huì)必然要多方面仔細(xì)考慮，恐怕不會(huì)輕易批準(zhǔn)。

不過(guò)，新鴻基并非唯一一家申請(qǐng)修改規(guī)劃的開(kāi)發(fā)商，由于小型單位的回報(bào)實(shí)在太過(guò)誘人，業(yè)界大多預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商提出類似的申請(qǐng)，甚至形成一股潮流。

去年7月李嘉誠(chéng)在長(zhǎng)實(shí)新開(kāi)售的樓盤(pán)中設(shè)計(jì)了迷你戶，被媒體冷嘲熱諷“小過(guò)牢房”，不過(guò)時(shí)隔半年看來(lái)首富在樓市走向上的確有先見(jiàn)之明，地產(chǎn)業(yè)界今日已經(jīng)開(kāi)始群起追隨這一潮流。（路透社圖片）香港人的住房面積長(zhǎng)期不到內(nèi)地城鎮(zhèn)一半，至今超過(guò)50%的私人住宅面積低于50平方米，現(xiàn)在看來(lái)這似乎還遠(yuǎn)不是盡頭。今天超小型樓盤(pán)越建越多，原因當(dāng)然不是香港人喜歡住得擠，而僅僅是大房子買(mǎi)不起。在1997年香港樓市泡沫爆破后，政府一度為了維護(hù)脆弱的市場(chǎng)近10年沒(méi)有主動(dòng)推出住宅地皮拍賣，令隨后多年住宅供應(yīng)不足；再加上港幣長(zhǎng)期受美元低利率政策影響，樓市需求旺盛，價(jià)格不斷上升。

過(guò)去幾年，政府絞盡腦汁，以高稅率限制外來(lái)投資者和移民在港買(mǎi)房，又以限制貸款的方式壓抑樓市需求。然而住房需求實(shí)在過(guò)于旺盛，當(dāng)政府限制豪宅貸款，購(gòu)買(mǎi)力就迅速轉(zhuǎn)移至中小型住宅。上月底，香港金管局再將價(jià)值700萬(wàn)以下的自用住宅按揭貸款率也統(tǒng)一下調(diào)到60%，令首付資金有限的買(mǎi)家進(jìn)一步向下轉(zhuǎn)移，追捧起總價(jià)卻相對(duì)較低的“納米樓”來(lái)。

大家知道香港貨幣政策完全不自主，預(yù)測(cè)香港樓市走向?qū)嵲诶щy。對(duì)于目前的怪現(xiàn)狀，業(yè)界和機(jī)構(gòu)分析人士眾說(shuō)紛紜：有人警示小型住宅“泡沫”太嚴(yán)重，短期內(nèi)甚至幾個(gè)月內(nèi)就可能爆破；有人相信香港只要“挺住”到美國(guó)加息，月供負(fù)擔(dān)上升自然會(huì)讓樓價(jià)恢復(fù)正常；也有人覺(jué)得當(dāng)小型住宅與中大型的升幅巨大差距持續(xù)一段時(shí)間，小型住宅價(jià)格就會(huì)接近中大型住宅，屆時(shí)部分買(mǎi)家會(huì)自然分流到中型住宅市場(chǎng)……

不過(guò)，筆者認(rèn)為不難判斷在未來(lái)幾個(gè)季度的樓市成交中，必然會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不斷增加，成交價(jià)不斷下跌的景象。只不過(guò)這里的“供應(yīng)增加”指的是住宅面積不斷縮小，一套房變成兩套，兩套變成四套……而成交價(jià)不斷下跌，則指的是總價(jià)下降，但單位價(jià)格(每平方英尺價(jià)格)不斷上升而已了。

(本文作者介紹：北大畢業(yè)后赴港留學(xué)，任職多年，貼身體驗(yàn)國(guó)際金融中心枯榮動(dòng)蕩。)