萬達萬科合作詳細計劃今公布業(yè)內人士稱實際大于炒作才能應對困境

昨日，萬達、萬科將聯手的消息公布，萬科A（000002）漲幅達5.6％，其他房地產股的漲勢也被認為受惠于“雙萬”的合作消息。據了解，今日萬達集團和萬科集團可能會公布合作的詳細計劃。

業(yè)內人士分析，盡管房地產市場陸續(xù)有政策利好，但行業(yè)已從“黃金時代”進入“白銀時代”，企業(yè)面臨資金短缺、去庫存難的問題，“強強聯合”是應對困境的一種策略。

“雙萬聯手”或優(yōu)勢互補

昨日下午，多日來一直在13.5元至14元間上下振蕩的萬科在收盤前半小時內突然拉升至14.7元，漲幅達到5.6％，多個房地產股也都出現了同樣的漲勢，如金融街（000402）也幾乎同時從12.89元拉升至13.7元，最后以13.59元收盤。有業(yè)內人士分析：應是受到“雙萬聯手”刺激。不過，萬達商業(yè)（03699HK）昨日微跌1.69%。

萬達、萬科目前在商業(yè)、住宅中各占龍頭地位。截至2014年12月31日，萬達集團旗下的商業(yè)地產公司總收入達1078.71億元，較2013年增長24.31%。5月8日，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司公布其截至2015年4月的未經審計經營數據，1~4月萬達商業(yè)累計實現合同銷售額約為271.70億元，累計同比增長18.8%；1~4月累計合同銷售面積約311.63萬平方米，累計同比增長55.8%，僅4月份萬達商業(yè)實現合同銷售額達104.76億元，合同銷售面積達121.18萬平方米。

而2014年萬科實現銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。

中國指數研究院廣州分院院長張化學分析：“對萬科來說，在商業(yè)上鮮有突破，而通過與萬達聯合，可以迅速彌補商業(yè)方面的短板，在城市配套服務商的路上走得更快更穩(wěn)。對于萬達來說，近年來也是轉型不斷，從電商到旅游地產等，到海外大舉擴張，但根本上萬達的銷售收入仍是住宅（包括公寓）類產品。可以借助萬科在住宅標準化、產業(yè)化等方面的領先優(yōu)勢。”

他認為，兩大巨頭合作標志著房地產業(yè)進入新的發(fā)展階段，企業(yè)間的合作、并購將更多。

業(yè)內：開發(fā)商難獨扛重擔

萬達和萬科并不是第一次被并提，自兩個企業(yè)“發(fā)家”開始，他們就頻頻被業(yè)內“相提并論”。2001年被業(yè)內認為是兩“萬”的分水嶺，萬達以“商業(yè)＋住宅”兩條腿模式開走，而萬科以住宅專業(yè)化為定位，經過之后的“黃金十年”，他們分別成為商業(yè)地產和住宅地產的“頭牌”。

張化學認為，目前萬科和萬達分別面對不同的問題。萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務上的轉變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉型速度；萬達的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標準化、產業(yè)化和房屋質量有待提升：“房地產市場進入白銀時代，對開發(fā)商的產品能力、管理能力、融資能力都提出了更高的要求。依靠單一競爭力將面臨一定的挑戰(zhàn)，因此企業(yè)間通過相互合作、并購可以實現優(yōu)勢互補，提高總體競爭力。合作、代建等都是比較好的做法。”

廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，強強聯合可以在大型項目的投標、開發(fā)上展現各自優(yōu)勢，但互補中唯一風險就是能否實現“1+1大于2”：“如果這種聯手只是個別項目合作，那炒作大于實際，如果是戰(zhàn)略的聯盟，那么就有可能產生很大的能量。”

現狀：房地產企業(yè)困難重重

房地產企業(yè)的聯手并不是第一次出現，以廣東市場為例，保利、越秀曾經合作“嶺南林語”項目；而廣州亞運城就是由富力、碧桂園、世貿、中信等幾大發(fā)展商聯手建立的；而珠江新城的天鑾項目由新鴻基負責商業(yè)部分，合景泰富負責公寓部分，富力負責寫字樓部分。

“雖然區(qū)域發(fā)展需要發(fā)展商強強聯合來承擔項目，但是目前在整個市場中，這種合作還未是主流。”黃韜認為。不過，發(fā)展商面臨的困難令他們也需要實現轉型、尋找出路。黃韜認為，發(fā)展商面臨的困難是多種的，一個是資金困難、銷售去庫存難度，一個是發(fā)展遇到瓶頸：“比如萬科在住宅發(fā)展上已經到了極致的程度，需要創(chuàng)新。”另一方面，宏觀經濟的影響導致房地產企業(yè)的利潤下降、成本增加。

他分析，目前整體市場分化更為嚴重，一線城市、都會城市的一手市場較好，今年有可能出現價量回升，如廣州市場自去年三四季度回暖后，今年復蘇跡象更為明顯，而5月行情預計向上。但三四線、五六線城市預計今年未必能夠止跌。

不過，在他看來，商業(yè)地產的壓力大于住宅，原因是受到電商沖擊，實現商業(yè)轉型需要一段較長的時間。

萬達

2000年后將戰(zhàn)線收縮在以商業(yè)地產為主的五大支柱產業(yè)，創(chuàng)造了萬達特色的商業(yè)地產模式。

幾年時間內，產品更新到第三代，目前正向第四代過渡。創(chuàng)造性地開發(fā)了單店、組合店、城市綜合體三代產品。

“現金流滾資產”的租售結合的商業(yè)地產模式。

銷售金額約362億元。

萬科

早期確立了以經營房地產業(yè)務為主，并涉及商業(yè)零售及工業(yè)制造的大型股份制企業(yè)。

從最初獲“魯班獎”的荔景大廈到城市花園、四季花城到萬科城等，目前住宅產品已更新到第三代。

住宅快速滾動開發(fā)，追求IRR。

銷售金額約368億元。